Lire un PLU sans être urbaniste : zones U, AU, A, N expliquées
Le plan local d'urbanisme (PLU) décide de ce qu'on peut construire sur chaque terrain d'une commune. Il fait souvent des centaines de pages, mais pour un terrain donné, il suffit de lire trois choses : la zone, le règlement de cette zone et les servitudes.
Les quatre grandes familles de zones
- U (urbaine) : secteurs déjà construits et équipés. On peut y bâtir, dans le respect du règlement. Les sous-zones (UA, UB, UC…) vont souvent du centre ancien dense aux quartiers pavillonnaires.
- AU (à urbaniser) : secteurs destinés à être construits plus tard. En « 1AU », on peut construire selon les orientations prévues ; en « 2AU », il faut en général attendre une modification du PLU.
- A (agricole) : réservée à l'agriculture. Les constructions y sont très encadrées (bâtiments agricoles, extensions limitées des maisons existantes).
- N (naturelle) : espaces à protéger (forêts, paysages, zones humides). La construction y est en principe interdite ou très limitée.
Où consulter le PLU d'une commune
Le Géoportail de l'urbanisme, service public national, publie les PLU numérisés : plan de zonage, règlement écrit et servitudes. La mairie tient aussi le dossier complet à disposition. Vérifiez toujours la date de la dernière procédure (modification, révision) : un PLU évolue.
Certaines communes n'ont pas de PLU : elles sont soumises à une carte communale ou au règlement national d'urbanisme (RNU), plus restrictif hors des parties déjà urbanisées.
Les règles à regarder en premier
- La destination : habitation, commerce, artisanat… tout n'est pas autorisé partout.
- L'emprise au sol : la part du terrain que la construction peut couvrir.
- La hauteur maximale, à l'égout du toit ou au faîtage.
- L'implantation : recul par rapport à la rue et aux limites des voisins.
- Les espaces verts et le stationnement imposés.
Le COS n'existe plus
Le coefficient d'occupation des sols, qui limitait la surface constructible, a été supprimé par la loi ALUR en 2014. Si un vieux document en parle encore, il ne s'applique plus : ce sont désormais l'emprise, la hauteur et les reculs qui dessinent le volume possible.
Les servitudes et les orientations d'aménagement
Les servitudes d'utilité publique (monument historique, ligne haute tension, captage d'eau, risques) s'ajoutent au règlement. Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) fixent, sur certains secteurs, des principes à respecter : accès, densité, part de logements sociaux.
En cas de doute, le certificat d'urbanisme reste la réponse officielle de la mairie pour un terrain donné.
Questions fréquentes
Un terrain en zone AU est-il constructible ?
En 1AU, oui, selon les conditions prévues par le PLU (souvent une opération d'ensemble). En 2AU, généralement pas tant que le PLU n'a pas été modifié pour ouvrir la zone.
Peut-on construire en zone agricole ?
Très peu : bâtiments nécessaires à l'exploitation agricole, et extensions ou annexes limitées des habitations existantes si le règlement les autorise.