Expert immobilier : les 6 sources publiques à consulter avant un rapport
Un rapport d'expertise vaut ce que valent ses sources. Bonne nouvelle : en France, l'essentiel des données utiles est public et gratuit. Le problème, c'est qu'elles sont éparpillées sur une dizaine de sites. Voici les six à consulter systématiquement, et ce que chacune apporte.
1. Le cadastre (DGFiP et IGN)
Référence, contenance et forme de la parcelle, bâti dessiné, parcelles voisines. Le plan cadastral sert de base à l'identification du bien, à la description du terrain et aux plans du rapport. Pensez à l'historique : une parcelle peut avoir été divisée ou fusionnée, ce qui explique parfois un écart avec un ancien acte.
2. Le Géoportail de l'urbanisme
Zone du PLU, règlement, servitudes d'utilité publique, prescriptions. C'est ce qui détermine la constructibilité résiduelle, donc une part de la valeur, surtout pour un terrain ou une maison avec du terrain.
3. Géorisques
Le service public de l'information sur les risques : inondation, mouvements de terrain, argiles, séisme, radon, installations industrielles, sites et sols pollués. Il permet aussi de produire l'état des risques réglementaire obligatoire lors d'une vente ou d'une location.
4. Les valeurs foncières (DVF)
Les ventes réelles des cinq dernières années, base de la méthode par comparaison. Indispensable pour justifier une valeur : chaque référence est datée, localisée et vérifiable.
5. La base des DPE (ADEME)
Les diagnostics de performance énergétique déposés sont publiés en données ouvertes : étiquette énergie et climat, surface, année de construction. Avec le calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores, l'étiquette pèse de plus en plus dans la valeur.
6. La base nationale des bâtiments (BDNB)
Produite par le CSTB, elle croise plusieurs sources pour décrire chaque bâtiment : année de construction, matériaux, hauteur, nombre de logements. Utile pour vérifier une déclaration ou compléter un dossier quand le propriétaire ne sait pas.
Gagner du temps sans perdre en rigueur
Consulter ces six sources une par une prend facilement une heure par dossier, sans compter la mise en forme. L'enjeu n'est pas d'avoir plus de données, mais de les avoir au même endroit, à jour, avec leur source citée, pour que le rapport reste opposable.
Questions fréquentes
Ces données sont-elles utilisables dans un rapport ?
Oui, ce sont des données publiques officielles. Il est recommandé d'en citer la source et la date de consultation.
À quelle fréquence sont-elles mises à jour ?
Cela dépend de la source : le cadastre est mis à jour plusieurs fois par an, DVF deux fois par an, les DPE en continu. Vérifiez la date de fraîcheur de chaque donnée.